1. «Люди не покупают дома, они покупают платежи»
Если эта старая поговорка верна, то у нас есть серьезная проблема.
Да, рост населения в Канаде исключительный. Да, мы систематически не достраиваем семейные дома. Да, домов постоянно недостаточно на вторичном рынке недвижимости по всей стране. Да, безработица на очень низком уровне.
Но даже со всеми этими индикаторами трудно избежать, по крайней мере, циклического спада в продаже домов, когда расходы на содержание резко вырастут. Приведенная ниже диаграмма может быть самой важной диаграммой, которую стоит посмотреть в этом году. Он показывает ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на покупку типичного дома в Канаде (измеряемый по эталонной цене MLS HPI), финансируемый на уровне 80% LTV по средней 5-летней ставке по ипотеке (здесь я использую среднее значение дискреционного 5-летнего ипотечного кредита).
Ключевой вывод: по этому простому показателю выплаты по ипотеке выросли на 700 долларов в месяц с конца 2021 года.
Нет, это не идеальный индикатор, но в целом он показывает, что происходит на фронте доступности жилья. И даже со всеми оптимистичными экономическими показателями канадцы просто не могут справиться с таким увеличением расходов на содержание недвижимости. Что-то должно произойти.
2. Поднятие процентной ставки на 0.75%.
К настоящему времени становится совершенно ясно, что мой прогноз процентной ставки на 2022 год, вероятно, будет не точным. Я предсказывал максимум 0.5% поднятия в течение всего года… А фактически, мы уже получили рост на 0.75% и еще только апрель.
То, что мы наблюдаем прямо сейчас, — это не только самый резкий рост инфляции с начала 90-х годов, но и, что более важно, потеря уверенности канадцев в том, что Банк сможет ее обуздать.
Когда потребители и предприятия считают, что инфляция ОСТАЕТСЯ высокой, они переносят потребление на сегодняшний день (т.е. предприятия запасаются сырьем и другими ресурсами, а потребители тратят сегодня на то, на чем, в противном случае, они могли бы сэкономить). В данной ситуации имеется высокий риск возникновения самоусиливающегося цикла, когда растущий спрос порождает рост цен, который отражается на ожиданиях и, в свою очередь, приводит к дальнейшему росту спроса.
Такой пагубной динамики опасается каждый центральный банк. Я хочу это особенно подчеркнуть. Последнее исследование потребительских ожиданий на этой неделе показало, что канадцы оценивают инфляцию в течение следующего года на уровне 5% и 4.6% — в течение следующих двух лет, что является резким увеличением по сравнению со средним показателем с 2015 года:
3. Явные признаки внезапного охлаждения рынка недвижимости в Торонто.
Торонто в целом остается очень горячим рынком недвижимости, но данные о продажах за март показывают явные признаки того, что ситуация меняется. Некоторые ключевые выводы:
— Резкое падение продаж, самое низкое количество транзакций с июня 2020 г.: продажи домов с учетом сезонных колебаний упали на 18,6% в месяц.
Продажи в целом снизились на 30% в годовом исчислении (-34% на односемейные дома, -17% на кондоминиумы), но не стоит преувеличивать: март 2021 года стал рекордным, особенно в односемейном сегменте. Продажи ни в коем случае не слабые, хотя, похоже, они значительно упадут с этого момента, как только мы исчерпаем всех потенциальных покупателей с 90-дневным удержанием ставок. Эти люди имеют одобренные ипотечные кредиты по ставкам до 100 базисных пунктов ниже текущих уровней на сегодняшний день, и они очень заинтересованы в совершении сделок.
4. Дома на вторичном рынке
Количество домов, выставленных на продажу, снизилось на 11.8% по сравнению с прошлым годом, но не будем забывать, что в марте 2021 года на рынок поступило рекордное количество новых предложений. Если мы сравним этот месяц со средним значением за десятилетие, то количество домов, выставленных на продажу в марте 2022 года на 30% выше, чем обычно.
5. Ранние признаки паники среди владельцев квартир в связи с ростом отрицательного
CASH FLOW
«Паника» может быть преувеличением, но число квартир, выставленных на продажу, установило рекорд за месяц, увеличившись на 4% по сравнению с предыдущим рекордом в 2021 году и более чем на 30% — по сравнению со средним показателем за десятилетие.
На инвесторов по-прежнему приходится значительная часть спроса, но нужно задать себе вопрос, как долго это продлится. В конце 2021 года инвесторы, покупающие по аттрактивным ценам, все равно столкнулись с отрицательным CASH FLOW примерно в $200 в месяц. Невесело, но управляемо. И с ежемесячным погашением мортгиджа в размере 1200 долларов инвесторы по-прежнему приближались к 1000 долларов «чистой прибыли» даже без роста цен на квартиру.
Сегодня те же самые покупатели сталкиваются с отрицательным ежемесячным CASH FLOW на сумму более 900 долларов против погашения мортгиджа примерно на такую же сумму 1100 долларов. Преставляется рискованным ежемесячно получать $200 «чистой прибыли», и это
при условии, что у покупателей есть $900 долларов в месяц, чтобы продержать подольше инвестицию. Это становится еще менее привлекательным, когда мы смотрим на вполне реальные перспективы снижения стоимости. Это может быть самая важная динамика, за которой стоит наблюдать на рынке кондо.
6. Цены с поправкой на сезонные колебания в марте упали на 1% м/м.
Объясняется это резким снижением количества продаж более дорогих отдельно стоящих домов в пригородах. Это важный указатель, поскольку в каждом предыдущем цикле рынок сначала охлаждался в пригородах, а затем распространялся на город:
Эти индексы цен плохо фиксируют резкие изменения цен. Но мы отчетливо видим, что дома, продаваемые сегодня, продаются примерно на 5% ниже февральских максимумов, особенно в пригородах. Это проявится в официальных цифрах в ближайшие месяцы.
7. Возврат мотивированного продавца
Приведенная ниже таблица составлена известным брокером из Торонто, который собрал все новые объявления, поступающие на рынок, с термином «мотивированный продавец» в описании недвижимости и рассмотрел сопоставимые недели в 2022 и 2021 годах. Результаты впечатляют:
Доступное жилье
Удивительно, что об этом не говорят, когда смотрят на стоимость недвижимости.
Доступность — интересная метрика для отслеживания, потому что она может очень быстро меняться. Если правительство продлит лимит погашения ипотечного кредита до 40 или 50 лет, как это сделали многие другие страны, дома быстро станут более доступными по мере снижения ежемесячных платежей.
С другой стороны, если процентные ставки растут, доступность снижается из-за более высоких платежей. В отчете Оксфордского университета отмечается, что продолжающийся рост ставок по ипотечным кредитам станет движущим фактором снижения доступности и снижения цен.
Они могут быть правы, но, как мы обсуждали ранее, есть много факторов против устойчивого или значимого повышения процентных ставок.
Выясняется, что глубинные проблемы недвижимости не отражаются простым набором различных показателей, поскольку следует анализировать всю их совокупность в динамике. Тем не менее, есть признаки того, что цены немного превысили фундаментальные показатели. Мы начинаем замечать снижение числа покупателей, приходящих в любой дом, выставленный на продажу.
Переговоры возобновились, и люди покупают недвижимость, не ввязываясь в торговую войну.
Для контекста в нормальных рыночных условиях продажа недвижимости должна занимать около 2 месяцев, а не два дня или меньше, к которым мы успели привыкнуть. У нас была похожая динамика в 2017 году, когда рынок перешел от полного перегрева к кратковременному затишью, прежде чем снова приблизиться к долгосрочным тенденциям. Мы ожидаем, что это произойдет вновь. Ведь понятно, что среднегодовой рост цен на недвижимость на 30% не имеет ничего общего со стабильностью. Поэтому поверхностное отношение к некоторым цифрам, которое распространено в Интернете, не может не вызывать сожаления.
Что же делать Инвесторам?
В принципе, ничего нового я не скажу. Я по-прежнему считаю, что CASH FLOW является главным, но не единственным фактором при оценке инвестиции. Нельзя покупать, только рассчитывая на постоянный рост цены. Недвижимость, это «НЕ ЖДАТЬ, ЧТОБЫ КУПИТЬ, ЭТО — КУПИТЬ И ЖДАТЬ»,
Именно для этого нужно CASH FLOW. Именно сейчас есть хорошие сделки от мотивированных продавцов, и никто не знает, как поведет себя рынок недвижимости в будущем. Одно мы знаем, что огромный прирост населения будет продолжаться, недостаток строительства по-прежнему будет накапливать долгосрочный дефицит жилья, арендная плата продолжит рост, инфляция
ближайшие годы не утихнет.
Также у вас есть возможность записаться на бесплатную 30-ти минутную консультацию на сайте FreeMeetings.ca, где мы построим вам индивидуальную стратегию достижения главной цели —
финансовой независимости.
И хорошо запомните: вы никогда не перестанете работать за деньги, пока деньги не начнут работать на вас.
