1) Экономический комментарий: рынок труда все еще удивительно силен (на данный момент), но где же рост заработной платы?
Данные по жилищному рынку могут быть подвержены изменениям, но экономика в целом пока все еще горяча. Однако, отметим, что есть и плохие новости: рост заработной платы по- прежнему значительно отстает, что заметно вредит потребителям, учитывая, насколько
высока инфляция в настоящее время.
Заработная плата в апреле снизилась до 3,4% г/г… что приводит к ее еще более резкому снижению в реальном выражении:
Возможно, эта тенденция в течение какого-то времени не изменится. Последний барометр CFIB продолжает показывать, что в следующем году предприятия планируют повышать цены намного быстрее, чем заработную плату:
Итак, это плохие новости, но помните, что это ретроспективно. Если же мы посмотрим на перспективу изменения заработной платы в ближайшем будущем, есть много причин полагать, что ее рост будет устойчивым в конце этого года.
Обратите внимание на последний отчет о вакансиях на прошлой неделе. В экономике было создано всего 15,000 новых рабочих мест (рынки ожидали 55,000), и да, количество вакансий с полной занятостью сократилось на 30 тысяч. Но давайте сделаем шаг назад:
- Уровень безработицы только что достиг рекордно низкого уровня в 5.2%. Такого низкого уровня НЕ БЫЛО НИКОГДА! Если у вас есть пульс и желание работать, вы можете найти работу завтра.
- Количество вакансий по-прежнему зашкаливает. В феврале было открыто 826,000 вакансий, что на 300,000 больше, чем годом ранее, и на 500,000 больше, чем в начале 2019 года. Так, по данным Канадской федерации независимого бизнеса, рекордно высокая доля компаний сообщает о нехватке квалифицированной рабочей силы.:
- Итак, это снова возвращает нас к вопросу, который я задавал в предыдущих статьях: откуда возьмутся эти работники и как решить данную проблему без повышения заработной платы (и снижения маржи для канадских компаний)?
- Из последних данных о занятости был сделан один очень интересный вывод. Учитывая быстро меняющийся рынок жилья в Канаде, возможно, стоит отметить, что в апреле строительная и им сопутствующие отрасли (финансы, страхование, недвижимость) потеряли 22 тысячи рабочих мест. Если не считать резкого снижения в апреле 2020 года, это было самое большое месячное снижение с 2018 года.
- Если побить дохлую лошадь, рискуешь многое потерять при условии, что жилищный цикл резко пойдет вниз, а это делает недавнее замедление продаж жилья заслуживающим пристального внимания:
2) Цены на жилье в Торонто падают, продажи падают
а) большое падение продаж
- Напомним, что продажи жилья с поправкой на население в стране были на 25% выше, чем средние продажи за последние годы в первом квартале этого года. Возврат к среднему значению потребует снижения на 20% от этих уровней. Но добавим сюда некоторый отложенный спрос и влияние повышения ставок, и более реалистичная цель на оставшуюся часть года будет на 40% ниже уровня первого квартала.
- Последние данные о продажах в Торонто подтвердили это резкое замедление спроса. Продажи с учетом сезонных колебаний упали на 26% м/м, а за последние 2 года упали на 40%. Даже во время финансового кризиса мы не видели, чтобы спрос падал так быстро:
- Продажи упали на 41% в годовом исчислении, в том числе почти на 50% в отдельно стоящем сегменте района 905.
б) Предложений на рынке жилья все еще мало, но они быстро накапливаются
- Между тем, эти предложения продолжают расти самыми быстрыми темпами с 2010 года. Количеств активных объявлений на продажу в Торонто выросло на 9000 с января, что почти вдвое превышает долгосрочную сезонную норму:
- Предложения на рынке как односемейных, так и квартирных домов выше уровней 2020 и 2021.
в) Цены смягчаются
- В апреле произошло второе по величине месячное снижение средних цен на жилье с учетом сезонных
колебаний — как минимум с 2005 года:
- Но даже средние значения с поправкой на сезонные колебания могут быть подвержены значительному перекосу состава, и именно это имело место в прошлом месяце. Продажи отдельных домов упали на 45% в годовом исчислении и последовательно снижались на 26%. Единственным другим апрелем, в котором когда-либо было такое резкое ежемесячное снижение, является 2020 год во время начала эпидемии.
- Но пройдет немного времени, и мы увидим значительное снижение более надежного индекса цен на жилье. Ниже показано изменение HPI в годовом исчислении в зависимости от отношения продаж к новым объявлениям (с опережением на 6 месяцев). Если это соотношение сохранится на текущем уровне, к осени цены в годовом исчислении, вероятно, станут отрицательными.
- В нынешнем виде индекс цен на жилье все еще растет на 30% в годовом исчислении, но уже начинает демонстрировать признаки достижения максимума:
г) Потенциальные проблемы, возникающие на рынке квартир
Продажи кондоминиумов в Торонто упали на 34% в годовом исчислении. Рынок явно достиг своего пика в феврале. Продажи квартир в апреле были ниже, чем в феврале, только во второй раз за всю историю наблюдений. Между тем накопление предложений на продажу за этот период является самым большим за десятилетие:
Вот большая проблема на рынке кондо: общие денежные потоки (CASH FLOW) теперь отрицательные и составляют 1100 долларов в месяц. Между тем денежные потоки, скорректированные на погашение основного долга, впервые в истории упали до нуля. В кондоминиумах буквально нет никакой прибыли, кроме чистого прироста капитала или будущего роста арендной платы.
Но проблема, связанная с ростом арендной платы, заключается в том, что это не спасет покупателей квартир до начала строительства. В течение многих лет было так, что если инвесторы покупали объекты на стадии предварительного строительства, то к моменту завершения строительства квартир через 4-5 лет арендная плата росла достаточно, чтобы покрыть выплаты по ипотеке. Но не больше.
Из Globe and Mail(1)
[…] Данные Urbanation по району Торонто показывают, что цена за квадратный фут выросла на 25 процентов за последние два года — до 1324 долларов к концу 2021 года. 25-процентный авансовый платеж — инвестору в кондоминиум потребуется арендная плата в размере 6.25 доллара за квадратный фут. Сейчас недавно построенные кондоминиумы стоят в среднем 3.50 доллара за квадратный фут, что на 80% ниже уровня
безубыточности. Это настоящая проблема. Я ожидаю, что мы увидим много новых предложений кондоминиумов на рынке
перепродажи, когда эти объекты будут завершены, и инвесторы осознают, насколько непомерно дорого их содержание.
Если здесь и есть один положительный момент, так это то, что рынок аренды квартир остается очень сильным. Отношение аренды к предложением на сдачу (показатель спроса и предложения) было самым высоким как минимум с 2013 года в первом квартале, в то время как цены быстро восстанавливаются.
е) Что будет дальше?
Каждый раз, когда на рынке происходит резкое изменение, это создает хаотичные условия и вынужденные продажи на несколько месяцев. Это связано с тем, что почти все продажи в пиковые периоды были безусловными, и покупателям, как правило, приходилось позже продавать свой существующий дом, чтобы совершить покупку. Это означает, что мы увидим проблемные продажи тех, кто ДОЛЖЕН продать, чтобы закрыть другую недвижимость, и это означает проблемы с оценкой, учитывая, насколько завышенными были цены на пике.
Мы видели эту пьесу в 2017 году, и я думаю, что это разумный сценарий того, что будет дальше. Мы увидим хаотичный рынок на 2-3 месяца, характеризующийся резким падением цен и резким ростом запасов. Заголовки станут негативными и значительно повлияют на доверие покупателей.
Как только эти принудительные продажи пройдут, вероятно, к середине лета, у нас будет гораздо лучшее представление о реальных основных тенденциях.
Эти негативные заголовки уже начинают появляться. Показательный пример от Bloomberg и ZeroHedge:
Это, несомненно, повлияет на настроение. Средний канадец до сих пор не представляет, как быстро меняется рынок. Рассмотрим последний субиндекс перспектив недвижимости от Bloomberg и Nanos. Это данные по состоянию на 29 апреля. Настроения в сфере недвижимости по-прежнему близки к историческим максимумам и
остаются ВЫШЕ предыдущих уровней эйфории, наблюдавшихся до спада 2017 года.
Доступное жилье
3)Еще один ошеломляющий фактор инфляции означает усиление давления на Банк Канады.
Еще один месяц, еще один удивительно сильный инфляционный отпечаток:
Подробности здесь:
- Общий индекс потребительских цен достиг нового, 30-летнего максимума в 6.8%.
По-прежнему мало признаков того, что инфляция существенно замедляется. Базовая инфляция с учетом сезонных колебаний только за 3 месяца подскочила на 1.7%!
Рынки не сильно отреагировали на публикацию индекса потребительских цен. Доходность 5-летних облигаций немного выросла и на момент написания остается на уровне около 2,85%..
Учитывая, что инфляция все еще высока, а инфляционные ожидания растут, мы можем ожидать, что Банк Канады продолжит поднимать интерес до тех пор, пока обе эти вещи не изменятся. Проще говоря, это означает еще одно повышение в июне (вероятно, еще на 50 базисных пунктов (0.5%), и он будет повышаться до тех пор, пока канадцы не начнут бояться рецессии больше, чем инфляции.
3) Объём нового строительства продолжает расти, иммиграция бьет новый рекорд, рынок аренды ужесточается.
а)Объём нового строительства продолжает расти
Число новостроек подскочило на 7.6% м/м в апреле и достигло 267 тыс. в годовом исчислении. Это намного выше, чем средний показатель за 20 лет, составляющий 211 тыс. Что интересно, сейчас мы наблюдаем значительный скачок в сегменте односемейных домов, когда спрос на перепродажу падает.
Количество строящегося жилья подскочило еще на 2% в апреле и достигло нового рекордного уровня. Кондоминиумы и аренда продолжают стимулировать большую часть роста.
б) Нет непроданных единиц жилья от строительства:
По-прежнему абсолютно отсутствуют признаки чрезмерной застройки на рынке нового жилья. По крайней мере, пока. Непроданный инвентарь продолжает падать. Это может измениться, если рынок перепродажи переполнится в то время, когда начала строительства подскочат в конце этого года, но сейчас это не так.
в) Прирост населения по-прежнему очень солидный:
- Канада приняла еще 41,000 постоянных жителей в марте, что является рекордом с большим отрывом. Таким образом, общее количество в этом году достигло 114,000 человек.
г) Рынок аренды разогревается:
- Люди должны где-то жить. Если рынок перепродажи остывает, спрос по необходимости смещается в сторону аренды. Добавьте к этому значительный рост населения, и мы получим резкое укрепление рынка аренды в мегаполисах. В Торонто соотношение арендной платы к предложениям на продажу (показатель спроса и предложения) на рынке аренды кондоминиумов достигло самого высокого уровня по крайней мере с 2015 года в первом квартале.
| Duplex | May 2022 | February 2022 |
|---|---|---|
|
|
||
|
House price |
$850,000 |
$1,050,000 (new price) |
|
Downpayment |
$170,000 |
$210,000 |
|
Mortgage |
$680,000 |
$840,000 |
|
Property Tax |
$400 |
$400 |
|
Insurance |
$120 |
$120 |
|
Mortgage payment |
$2,960 (3.25%) |
$3,100 (2%) |
|
Total |
$3,480 |
$3,620 |
|
Rent |
$4,200 |
$4000 |
|
|
||
|
CASH FLOW |
$720 |
$380 |
