Вы сейчас просматриваете Наступление Рецессии: Ожидать ли Повышения Ставок?

Наступление Рецессии: Ожидать ли Повышения Ставок?

Мрачные тучи рецессии сгущаются над Канадой, и они кажутся готовыми разразиться в полную силу. Второй квартальный отчет о ВВП, опубликованный на прошлой неделе, принес неприятные новости: экономика страны сократилась на 0,2% в годовом исчислении, что сильно уступило ожиданиям прироста на уровне 1,3%. Это было даже ниже планированных показателей Банка Канады, озвученных в последнем отчете MPR, где прогнозировался рост на 1,5%. Это уже второй раз за последние три квартала, когда экономика показывает отрицательные результаты. Поход в третий квартал также начался не самым лучшим образом. Июнь оказался снова в минусе на 0,2% в месячном измерении, а предварительные оценки на июль не предвещают изменений в лучшую сторону. Существует ряд тревожных признаков, указывающих на то, что повышение ставок Банка Канады действительно оказывает негативное воздействие на наиболее чувствительные к процентным ставкам секторы экономики. Рост реальных расходов домохозяйств за квартал замедлился всего до 0,2%, что является самым медленным темпом за последние два года. Расходы на строительство и реконструкцию новых зданий также сильно пострадали, с падением на 8,2% и 4,3% соответственно. Инвестиции в жилищное строительство показали снижение на 2,1% во втором квартале и уже пятый квартал подряд продолжают снижаться. И все же, несмотря на этот спад, они остаются выше предыдущих циклических максимумов, выраженных как доля от ВВП.
Graph about Residential investment as share of GPD
Однако более важный вывод заключается в том, что в экономике происходит снижение темпов роста на душу населения, и только массовый демографический бум в Канаде пока удерживает нас от формального объявления рецессии. Как потребительские расходы, так и ВВП на душу населения снижаются с годовой скоростью, которую мы видели только в трех предыдущих серьезных рецессиях. Экономические перспективы кажутся неутешительными, и Канада должна приготовиться к бурю, которая, кажется, неизбежно надвигается.
Real household consumption expenditures per capita
4

Экономический Туман: Сокращение Производительности и Иммиграционные Волнения
Канадская экономика столкнулась с новой угрозой, которая, кажется, медленно, но верно закрепляется. Второй квартал оказался разочарованием, а сокращение производительности труда оказалось одним из самых болезненных фактов. Что более
тревожно, это событие не имеет аналогов за последние десять лет! Важно помнить, что рост ВВП зависит от роста населения и повышения производительности труда, и сейчас весь тяжкий груз нашего экономического счета несется благодаря массовой иммиграции в Канаду. Это выглядит, как будто наш текущий план экономического роста имеет формулу примерно следующего содержания:

Meme about Justin Trudeau
Но сколько еще Канада сможет поддерживать такой рост населения, особенно когда граждане осознают, что их уровень жизни не соответствует этому «экономическому росту»?
Population growth graph
Population growth graph 2
Это становится особенно актуальным в контексте быстро меняющихся настроений в отношении иммиграционной политики, особенно с учетом безумного бума непостоянных жителей. Всего год назад невозможно было представить, что министры текущего правительства придут к выводу, что «целостность системы находится под угрозой» и даже не исключат сокращения иммиграционных целей… но вот мы здесь.
Immigration system at risk - cut out from news
Immigration system - cut out from news

Ожидания Повышения Ставок: Возврат к Реальности
Слабые показатели ВВП также оказали влияние на ожидания по повышению процентных ставок. Рынки ранее оценивали вероятность еще одного повышения на 0,25% к январю на 100%, но сейчас эта вероятность упала до 40%. В отношении дальнейших шагов Банка Канады, рынок теперь склоняется к мысли, что, возможно, мы достигли пика. Хотя, конечно, все может измениться, особенно если появятся несколько высоких отчетов о
инфляции. На данный момент это можно рассматривать как положительную динамику в сфере процентных ставок.

Change of BoC rate hitting
Implied BoC policy rate

Отчет о Неутешительных Вакансиях
Состояние рабочей силы в Канаде всегда было нестабильным, и стандартные ошибки в ее измерениях порой велики. Однако время от времени появляются новости, которые
внушают тревогу, и на прошлой неделе это произошло снова. Заголовок о приросте рабочих мест на 40 тысяч человек порадовал, но это только одна сторона медали.
Стоит отметить, что занятость в частном секторе сократилась на 23 тысячи в месяц и за последние два месяца упала на 40 тысяч в месяц. Рост занятости был заметен лишь в государственном секторе, а огромный всплеск числа «самозанятых» работников составил основную часть этого прироста.
Следует обратить внимание на категорию «самозанятых». Это разношерстная группа, которая всегда нестабильна, но особенно во времена быстро меняющегося рынка труда. Эти «самозанятые» могут включать тех, кто потерял работу и решил попробовать свои силы в предпринимательстве (как например, доставка еды или создание контента на OnlyFans). Тем не менее, рост этой категории вызывает определенные вопросы. С ростом в 50 000 человек, это самый большой номинальный рост за всю историю, и с увеличением на 1,9% — это самый большой месячный прирост с 1995 года. Это вызывает опасения и, безусловно, не является хорошей новостью.

Self-employed workers graph

Существуют и другие признаки нарушений. Уровень безработицы остается стабильным, но за последние четыре месяца он увеличился на 0,5%. Если не учитывать период пандемии, такой рост не наблюдался с 2008 года. А если учесть более широкие показатели, включающие вынужденных частично занятых и отчаявшихся работников, уровень безработицы на самом деле увеличился. Этот рост особенно ощутимю. Возможно, это помогает объяснить огромные очереди, которые мы видим на ярмарках вакансий для работников начального уровня. Это было в Ватерлоо:

Twitter screenshot

Экономический Барометр: Признаки Смягчения в Тенденциях Рынка Труда
На первый взгляд, кажется, что уровень безработицы в Канаде находится на исторически низком уровне. Однако все больше признаков указывает на то, что в реальном времени экономика начинает смягчаться, и мы, вероятно, столкнемся с значительным понижением в ближайшие месяцы, что является характерным явлением перед рецессией.
В то время как уровень безработицы остается низким, есть несколько других факторов, которые говорят о том, что все не так гладко. Рост заработной платы, например, замедлился до 4,9% с предыдущих 5,0%. Уровень смены работы снизился до 0,4%, что намного ниже среднего уровня до пандемии, составлявшего 0,7%. Этот показатель обычно снижается, когда рынок труда ослабевает и работники начинают чувствовать нестабильность в перспективах занятости.


Время Подниматься или Спускаться?
Несмотря на внешний блеск отчета о занятости, анализ основных деталей в сочетании с данными о ВВП, опубликованными на прошлой неделе, указывает на заметное замедление канадской экономики. Сейчас перед нами стоит важный вопрос: какой тип «приземления» мы увидим? Однако становится все труднее предсказывать дальнейший рост процентных ставок, если только не произойдет значительный и устойчивый неожиданный рост инфляции.


Накопление Запасов: Торонто на Пути к Рынку Недвижимости
В августе продажи жилья в Торонто, с учетом сезонных колебаний, упали всего на 1% по сравнению с предыдущим месяцем. Это уже лучше, чем июльский результат, который в итоге был пересмотрен вниз на 1,3%. Однако продажи в течение последних трех месяцев упали общей суммой на 19%, возвращаясь к уровням, которые последний раз удерживались в 1990-х годах.

Toronto monthly home sales
Y/Y change in Toronto home sales
Single-family home sales graph
Condo sales graph

Существует
определенная нестабильность на рынке недвижимости Торонто, и основные вопросы начинают касаться предложения. Особое внимание следует уделить количеству новых объявлений на рынке.
Учитывая, что большинство ставок по ипотечным кредитам все еще находятся на уровне около 6%, ожидается, что спрос на жилье в менее доступных районах будет оставаться
ограниченным в ближайшем будущем. Однако на данный момент нас больше интересует предложение.
В большинстве крупных мегаполисов, включая Торонто, количество новых листингов продолжает расти. В Торонто новые предложения увеличились на 1,3% в месяц. Тем не менее, они все еще находятся на уровне, который едва перевалил за долгосрочные средние показатели. Важно отметить, что в течение большей части 2023 года новые листинги находились на исторически низких уровнях, сравнимых с данными последних 30 лет.

Toronto monthly new listings
Y/Y change in new listings in Toronto
Анекдоты от риэлторов указывают на резкий рост запросов от потенциальных продавцов в последние недели. Этой осенью мы, скорее всего, увидим сильный поток предложения, и это, вероятно, подтолкнет рынок еще дальше на территорию покупателей:
Twitter post screenshot
Twitter post screenshot
И это только те, кто решил продать. В ожидании неизвестно, но несомненно, значительное «теневое предложение» от инвесторов с глубокими отрицательными денежными потоками, которые едва удерживаются. Со временем, процентные ставки на таком уровне заставят их действовать. Рассмотрим два поста за прошлую неделю:
Twitter post screenshot
Twitter post screenshot

Растущее Накопление Запасов: Имеется ли Угроза на Рынке Недвижимости?
Что касается рынка недвижимости, то наши аналитические наблюдения выявили значительное и несезонное увеличение активных товарных запасов в больших городах по всей стране. Особенно в Торонто мы видим уровень запасов на конец августа, который
превышает уровень мая на целых 30%. Нам приходится вернуться в 2020 год, чтобы найти схожий прецедент за последние 30 лет.
На данный момент активные листинги не являются особенно тревожными, однако мы наблюдаем, что запасы могут расти быстро. И учитывая, что высокие процентные ставки стимулируют некоторых продавцов действовать, даже небольшой рост предложения может оказать значительное давление на цены:

Change in active listings
Active MLS listings
Уровень запасов составляет примерно 16% выше, чем год назад, преимущественно благодаря большому увеличению объявлений о продаже квартир в районе 416. Это область, которую стоит внимательно наблюдать позднее в этом году, поскольку завершение строительства квартир ускоряется:
Y/Y change in active listings in Toronto
Condo inventory

Давление на Цены: Как Это Сказывается на Рынке
Цены на недвижимость в Торонто и Ванкувере продолжают оставаться под давлением, и мой прогноз остается неизменным: в этом месяце мы ожидаем увидеть повышение цен на национальном уровне (мы получим соответствующие данные в середине октября).
Индекс HPI (Индекс цен на жилье) в Торонто немного снизился в августе, что стало первым таким снижением за последние 6 месяцев.
Следовательно, рынок недвижимости продолжает оставаться динамичным, и на него влияют различные факторы, включая уровень доступных активов и колебания в ценах на жилье.

Monthly change in Toronto MLS HPI
Toronto MLS HPI
В Торонто объемы строящегося жилья продолжают расти, и в июле они выросли на 1,4%. За последние 4 месяца это увеличение составило целых 9,6%. Этот рост в значительной степени связан с увеличением строительной активности в сегменте кондоминиумов, где сейчас строится на 11,2% больше квартир, чем 4 месяца назад.
Toronto dwelling under construction
На прошлой неделе я провел встречу с известным экспертом в области строительства квартир, который представил интересную статистику. В июле только в районе метро Торонто было построено чуть менее 80 000 квартир. По его оценкам, около 80% из них (примерно 65 000) были приобретены инвесторами.
Toronto's condos under construction

Из этих инвесторских квартир, по его прогнозам, по крайней мере половина столкнется с финансовыми затруднениями в получении финансирования для закрытия сделки из-за более высоких процентных ставок, либо потребует значительных инвестиций в капитал из- за оценок, которые ниже покупной цены.


Итак, перед нами стоит проблема в виде 30 000–35 000 «проблемных» квартир, которые появятся на рынке в ближайшие годы. Это означает существенное избыточное предложение, особенно учитывая, что инвесторы, возможно, снизят свой спрос, учитывая ухудшение денежных потоков, что было замечено в августе.

Monthly condo cash flow index

Это является не маленькой проблемой и может усугубиться, если цены на недвижимость останутся стабильными или начнут снижаться. Кроме того, сегмент кондоминиумов уже отстает от общего рынка, поскольку индекс HPI (Индекс цен на жилье) для кондоминиумов в Торонто за последний год снизился на 1,2%, в то время как рынок в целом рос на 2,5%.


Важно отметить, что этот сегмент также наиболее активный в реакции предложения, как новые, так и активные объявления опережают рынок в целом.


Поскольку цены снижаются, а квартиры на стадии строительства уже куплены с существенной надбавкой к перепродаже, ожидайте увидеть больше заданий, подобных приведенному ниже, опубликованному сегодня:

a real estate ad
Как только покупатели готовы отказаться от всего своего депозита, чтобы выйти из сделки, следующим шагом будет полный отказ от сделки. Это произойдет, если тенденции не изменятся быстро.