


Экономический Туман: Сокращение Производительности и Иммиграционные Волнения
Канадская экономика столкнулась с новой угрозой, которая, кажется, медленно, но верно закрепляется. Второй квартал оказался разочарованием, а сокращение производительности труда оказалось одним из самых болезненных фактов. Что более
тревожно, это событие не имеет аналогов за последние десять лет! Важно помнить, что рост ВВП зависит от роста населения и повышения производительности труда, и сейчас весь тяжкий груз нашего экономического счета несется благодаря массовой иммиграции в Канаду. Это выглядит, как будто наш текущий план экономического роста имеет формулу примерно следующего содержания:





Ожидания Повышения Ставок: Возврат к Реальности
Слабые показатели ВВП также оказали влияние на ожидания по повышению процентных ставок. Рынки ранее оценивали вероятность еще одного повышения на 0,25% к январю на 100%, но сейчас эта вероятность упала до 40%. В отношении дальнейших шагов Банка Канады, рынок теперь склоняется к мысли, что, возможно, мы достигли пика. Хотя, конечно, все может измениться, особенно если появятся несколько высоких отчетов о
инфляции. На данный момент это можно рассматривать как положительную динамику в сфере процентных ставок.


Отчет о Неутешительных Вакансиях
Состояние рабочей силы в Канаде всегда было нестабильным, и стандартные ошибки в ее измерениях порой велики. Однако время от времени появляются новости, которые
внушают тревогу, и на прошлой неделе это произошло снова. Заголовок о приросте рабочих мест на 40 тысяч человек порадовал, но это только одна сторона медали.
Стоит отметить, что занятость в частном секторе сократилась на 23 тысячи в месяц и за последние два месяца упала на 40 тысяч в месяц. Рост занятости был заметен лишь в государственном секторе, а огромный всплеск числа «самозанятых» работников составил основную часть этого прироста.
Следует обратить внимание на категорию «самозанятых». Это разношерстная группа, которая всегда нестабильна, но особенно во времена быстро меняющегося рынка труда. Эти «самозанятые» могут включать тех, кто потерял работу и решил попробовать свои силы в предпринимательстве (как например, доставка еды или создание контента на OnlyFans). Тем не менее, рост этой категории вызывает определенные вопросы. С ростом в 50 000 человек, это самый большой номинальный рост за всю историю, и с увеличением на 1,9% — это самый большой месячный прирост с 1995 года. Это вызывает опасения и, безусловно, не является хорошей новостью.

Существуют и другие признаки нарушений. Уровень безработицы остается стабильным, но за последние четыре месяца он увеличился на 0,5%. Если не учитывать период пандемии, такой рост не наблюдался с 2008 года. А если учесть более широкие показатели, включающие вынужденных частично занятых и отчаявшихся работников, уровень безработицы на самом деле увеличился. Этот рост особенно ощутимю. Возможно, это помогает объяснить огромные очереди, которые мы видим на ярмарках вакансий для работников начального уровня. Это было в Ватерлоо:

Экономический Барометр: Признаки Смягчения в Тенденциях Рынка Труда
На первый взгляд, кажется, что уровень безработицы в Канаде находится на исторически низком уровне. Однако все больше признаков указывает на то, что в реальном времени экономика начинает смягчаться, и мы, вероятно, столкнемся с значительным понижением в ближайшие месяцы, что является характерным явлением перед рецессией.
В то время как уровень безработицы остается низким, есть несколько других факторов, которые говорят о том, что все не так гладко. Рост заработной платы, например, замедлился до 4,9% с предыдущих 5,0%. Уровень смены работы снизился до 0,4%, что намного ниже среднего уровня до пандемии, составлявшего 0,7%. Этот показатель обычно снижается, когда рынок труда ослабевает и работники начинают чувствовать нестабильность в перспективах занятости.
Время Подниматься или Спускаться?
Несмотря на внешний блеск отчета о занятости, анализ основных деталей в сочетании с данными о ВВП, опубликованными на прошлой неделе, указывает на заметное замедление канадской экономики. Сейчас перед нами стоит важный вопрос: какой тип «приземления» мы увидим? Однако становится все труднее предсказывать дальнейший рост процентных ставок, если только не произойдет значительный и устойчивый неожиданный рост инфляции.
Накопление Запасов: Торонто на Пути к Рынку Недвижимости
В августе продажи жилья в Торонто, с учетом сезонных колебаний, упали всего на 1% по сравнению с предыдущим месяцем. Это уже лучше, чем июльский результат, который в итоге был пересмотрен вниз на 1,3%. Однако продажи в течение последних трех месяцев упали общей суммой на 19%, возвращаясь к уровням, которые последний раз удерживались в 1990-х годах.




Существует
определенная нестабильность на рынке недвижимости Торонто, и основные вопросы начинают касаться предложения. Особое внимание следует уделить количеству новых объявлений на рынке.
Учитывая, что большинство ставок по ипотечным кредитам все еще находятся на уровне около 6%, ожидается, что спрос на жилье в менее доступных районах будет оставаться
ограниченным в ближайшем будущем. Однако на данный момент нас больше интересует предложение.
В большинстве крупных мегаполисов, включая Торонто, количество новых листингов продолжает расти. В Торонто новые предложения увеличились на 1,3% в месяц. Тем не менее, они все еще находятся на уровне, который едва перевалил за долгосрочные средние показатели. Важно отметить, что в течение большей части 2023 года новые листинги находились на исторически низких уровнях, сравнимых с данными последних 30 лет.






Растущее Накопление Запасов: Имеется ли Угроза на Рынке Недвижимости?
Что касается рынка недвижимости, то наши аналитические наблюдения выявили значительное и несезонное увеличение активных товарных запасов в больших городах по всей стране. Особенно в Торонто мы видим уровень запасов на конец августа, который
превышает уровень мая на целых 30%. Нам приходится вернуться в 2020 год, чтобы найти схожий прецедент за последние 30 лет.
На данный момент активные листинги не являются особенно тревожными, однако мы наблюдаем, что запасы могут расти быстро. И учитывая, что высокие процентные ставки стимулируют некоторых продавцов действовать, даже небольшой рост предложения может оказать значительное давление на цены:




Давление на Цены: Как Это Сказывается на Рынке
Цены на недвижимость в Торонто и Ванкувере продолжают оставаться под давлением, и мой прогноз остается неизменным: в этом месяце мы ожидаем увидеть повышение цен на национальном уровне (мы получим соответствующие данные в середине октября).
Индекс HPI (Индекс цен на жилье) в Торонто немного снизился в августе, что стало первым таким снижением за последние 6 месяцев.
Следовательно, рынок недвижимости продолжает оставаться динамичным, и на него влияют различные факторы, включая уровень доступных активов и колебания в ценах на жилье.




Из этих инвесторских квартир, по его прогнозам, по крайней мере половина столкнется с финансовыми затруднениями в получении финансирования для закрытия сделки из-за более высоких процентных ставок, либо потребует значительных инвестиций в капитал из- за оценок, которые ниже покупной цены.
Итак, перед нами стоит проблема в виде 30 000–35 000 «проблемных» квартир, которые появятся на рынке в ближайшие годы. Это означает существенное избыточное предложение, особенно учитывая, что инвесторы, возможно, снизят свой спрос, учитывая ухудшение денежных потоков, что было замечено в августе.

Это является не маленькой проблемой и может усугубиться, если цены на недвижимость останутся стабильными или начнут снижаться. Кроме того, сегмент кондоминиумов уже отстает от общего рынка, поскольку индекс HPI (Индекс цен на жилье) для кондоминиумов в Торонто за последний год снизился на 1,2%, в то время как рынок в целом рос на 2,5%.
Важно отметить, что этот сегмент также наиболее активный в реакции предложения, как новые, так и активные объявления опережают рынок в целом.
Поскольку цены снижаются, а квартиры на стадии строительства уже куплены с существенной надбавкой к перепродаже, ожидайте увидеть больше заданий, подобных приведенному ниже, опубликованному сегодня:
