Одно из основных преимуществ недвижимости, и в частности, доходной собственности, которое редко обсуждается, заключается в следующем: это “бизнес под ключ”. Большинство людей думают о недвижимости как об «активе» или «машине для CASH FLOW», и это совершенно верно.
Но доходная недвижимость — это практически идеальный бизнес. Ваши клиенты появляются каждый день без рекламы. Вы получаете заранее оговорённый ежемесячный доход от своих клиентов. Вы можете довольно точно прогнозировать большинство расходов. Банки любят финансировать такие виды бизнеса, но вы попробуйте получить кредит на бизнес, не связанный с недвижимостью: вам придётся почти просить милостыню!
Там нет реального инвентаря, который нужно носить с собой, не так много сотрудников, которых нужно нанять и запланировать, и, по сравнению с другими предприятиями, не требуется много ежедневного управления. И если вы посчитаете нужным, вы даже можете передать большую часть этого управления на аутсорсинг. Ответственность может быть застрахована, и существует правительственный акт с процедурами, точно описывающий, как удалить клиентов, которые не платят. Вдобавок ко всему, вам не нужно беспокоиться о том, что ваша собственность потеряет популярность. Жилье, как оказывается, всегда востребовано.
Если в добавок к этому вы купите доходную недвижимость в районах, где население увеличивается, это похоже на открытие бизнеса с голодными клиентами, готовыми выбить вашу входную дверь.
Но есть один компонент доходной недвижимости, который действительно заслуживает особого внимания. Это капитал, который вы создаёте вместе с ним. Настоящее богатство происходит из того, чем вы владеете, поэтому деньги, меняющие жизнь, основаны на собственности.
Собственный капитал – это разница между стоимостью актива и стоимостью обязательств по принадлежащему активу:
Собственный капитал = Стоимость активов – Обязательства
Когда вы владеете доходной недвижимостью, вы автоматически начинаете наращивать свой капитал.
Обычно инвесторы увлечены поиском хорошей недвижимости, получением финансирования, поиском арендаторов и взаимодействием с банками и страховыми компаниями, и часто упускают из виду тот факт, что на самом деле они занимаются созданием будущего капитала.
Давайте на примере (рис. 1) рассмотрим ипотечный кредит в $520,000 на недвижимость с доходом от стартового дома в районе Большой Золотой Подковы (при условии, что первоначальный взнос составляет 20% на дом стоимостью $650,000).
По прошествии десяти лет посмотрите, сколько капитала будет в собственности (рис. 1).
Если стоимость имущества с самого начала составляла $650,000, то через десять лет мы имеем обязательство только в размере $429,441.80. Это означает, что за 10 лет мы создали капитал в размере $91,544.42 для себя и своей семьи (если вы включите первоначальный авансовый платёж, на самом деле в собственности находится $221,544.42)! Лишь мизерный процент малых предприятий, основанных в Канаде, имеет такой же капитал через десять лет.
Инвестируйте в свой «бизнес» сейчас для получения долгосрочной выгоды!
Любой владелец бизнеса знает: чтобы его начать и запустить, нужно много денег. А инвесторы в недвижимость делают первоначальные взносы и затем сразу начинают зарабатывать деньги в виде положительного денежного потока.
Нельзя отрицать, что недвижимость с положительным денежным потоком идеальна, но это не означает, что инвестиции с отрицательным денежным потоком не могут принести вам долгосрочную прибыль. Слишком часто инвесторы делают быстрые расчёты и, видя, что дом не окупается, списывают его как неудачную инвестицию. Однако иногда небольшой ежемесячный убыток может стать ключом к большой зарплате в будущем, хотя это может подойти не всем.
Возьмём приведённый выше пример.
Ежемесячные расходы на содержание этого дома стоимостью $650 тысяч составляют примерно $3,400 в месяц. При прямой аренде эта недвижимость может приносить от $2,800 до $3,400 ежемесячной арендной платы. Поэтому вы, возможно, не окажетесь в убытке, либо вам придётся ежемесячно выкладывать несколько сотен из своего кармана.
Скажем, вы сдадите дом в аренду за $3,150 в месяц и будете доплачивать $250 в месяц.
За 10 лет эти инвестиции в вашу собственность составят $30 тысяч. Итого
с первоначальным авансовым платежом вы инвестировали $160 тысяч. Но это имущество имеет собственный капитал в размере $221,544.42, что означает 38% ROI за 10 лет — предпочтительнее, чем хранить деньги в банке, но могло быть и лучше…
Потери сегодня не означают потерь завтра! Отрицательный денежный поток в первый день не значит, что через 10 лет у вас все ещё будет отрицательный денежный поток.
За время владения у вас есть много возможностей улучшить свои показатели. Вот некоторые из них, которые часто упускают из виду:
- Повышение арендной платы: Каждый год правительство Онтарио устанавливает допустимый уровень повышения арендной платы. Как домовладелец, с надлежащим уведомлением (уведомление за 90 дней с использованием формы уведомления о повышении арендной платы N1), вы можете затем увеличить арендную плату за свою собственность на выделенный годовой процент.
Средний прирост за последнее десятилетие составил 1.5%.
Это может показаться незначительным, но из года в год каждое увеличение суммируется. С каждым последующим повышением арендной платы вы все меньше и меньше теряете из кармана.
Если в первый год вы получали $3,150 в месяц, а затем увеличивали арендную плату в среднем на 1.5% в год, к 7-му году у вас будет
положительный денежный поток, а через 10 лет вы будете получать $3,600 в месяц.
Получается, что в течение 10 лет вы потеряете всего $3,492 на расходы по содержанию. Просто последовательно увеличивая арендную плату каждый год, вы увеличиваете рентабельность инвестиций до 65% в течение 10 лет! - Текучесть арендаторов. Уведомление арендатора о том, что он уезжает, может стать головной болью. Приходится заново проходить весь процесс заливки, что требует времени и денег. Но если справедливая рыночная арендная плата резко изменилась с тех пор, как арендатор вступил во владение, то это может стать прекрасной возможностью превратить ситуацию с отрицательным денежным потоком в положительную.
В Торонто арендная плата увеличивается в среднем на 29.1% при смене арендатора! Таким образом, если у вас есть арендатор, который изначально платит более низкую арендную плату, вы можете увидеть большой скачок в своём ежемесячном денежном потоке через пару лет, если ваш арендатор уйдёт. - Ремонт. Как говорится, иногда нужно потратить деньги, чтобы заработать.
Если ваш дом не приносит наличных денег как дом для одной семьи, цифры могут быть лучше, если добавить к собственности вторую легальную квартиру (при условии, что дом имеет хорошую планировку для преобразования). Тогда вместо того, чтобы зарабатывать от $2,800 до $3,400 в месяц, мы видим прямо сейчас доход от $4,000 до $4,800 в месяц. Некоторые участники решают сделать эту реконструкцию при вступлении во
владение собственностью, а другие ждут несколько лет, когда они смогут использовать часть капитала в доме для финансирования ремонта.
Дополнительное примечание: другие факторы могут изменить ваши расходы на содержание, например, процентные ставки, но у нас нет хрустального шара, который бы предсказал, будут ли они расти или снижаться в течение срока вашего владения.
Соус сверху
В долгосрочной перспективе нельзя игнорировать повышение цен на жилье .
Допустим, цена недвижимости в $650,000 ежегодно растёт, скажем, на 3.5%. По прошествии 10 лет она будет стоить $916,889.19.
Собственный капитал = $916,889.19 – $429,441.80 = $487,447.39, (включая ваш первоначальный взнос).
При ставке прироста 3.5% у вас теперь есть $487,447.39 собственного капитала от одного объекта. Внезапно вы видите рентабельность инвестиций в 236%! Причём этот расчёт очень консервативен, поскольку среднее повышение цен в GTA за последние 73 года составляет 7.1%! Используя эту годовую ставку, через 10 лет вы получите недвижимость стоимостью $1,290,648.75.
Собственный капитал составит $861,206,95!
Это всего за 10 лет!
Удивительно, не так ли? Одна единственная сдаваемая в аренду недвижимость может навсегда изменить финансовое будущее семьи.
Конечно, эта оценка не гарантируется, но если вы не владеете недвижимостью, вам вообще не гарантируется никакие бонусы.
Кроме того, этот капитал может быть рефинансирован за счёт собственности и использован для накопления большего количества активов. Именно так большинство канадцев увеличивают свой портфель. Они создают будущий доход за счёт доли в собственности.
Каким вы хотите видеть ваш финансовый статус через 10 лет? В Канаде наблюдается один из самых сумасшедших темпов роста населения! Только в 2022 году мы приняли около ОДНОГО МИЛЛИОНА новых людей, приехавших в страну. Подсчитано, что в следующем десятилетии Онтарио необходимо построить 1.5 миллиона новых домов, а в прошлом году строительство жилья замедлилось!
Последний раз, когда Онтарио достигал лишь половины этого показателя за десятилетие, случился в 1970-х годах. Так что прямо сейчас мы должны сделать в два раза больше, чем мы сделали за 4 десятилетия, чтобы просто удовлетворить потребности нашего растущего спроса.
У нас нет хрустального шара, но владение таким бизнесом с тем ростом спроса, ожидаемым в этой провинции, представляется хорошей инвестицией, которую нужно сделать сегодня, чтобы добиться успеха в следующем десятилетии.
