Меня постоянно спрашивают, какую ипотеку я выбираю сегодня при нынешнем повышении процентной ставки. Я по-прежнему считаю лучшей ипотеку с плавающей процентной ставкой. Но это не означает, что данный подход оптимален для всех.

Понятно, что колебания процентных ставок приводят к изменению наших платежей.

Для тех, кто ищет стабильного платежа каждый месяц в течение пяти лет, использование фиксированной процентной ставки может быть хорошим решением. Тем более, что ставки выросли, и если CASH FLOW и так был ограничен, то теперь ситуация может стать еще хуже. Но в любом случае следует избегать эмоциональной реакции. Наверное, вы спешите сейчас зафиксировать банковский процент, потому что, вероятно, нас ждет еще один подъем ставок? Может быть. Но прежде, чем делать поспешные выводы, полезно оценить более долгосрочную перспективу.

Один инвестор, с которым я недавно беседовал, продлил свою ипотеку 14 месяцев назад по плавающей ставке в 1.2% против предложения фиксированной ставки в 2.2%. По 30-летней ипотеке в 600,000 долларов это означает, что он платил $1,985 против $2,275, т.е. за первый год он сэкономил $3,480.

Затем ставки начали расти, и он экономил каждый месяц все меньше по сравнению с фиксированной ставкой, которую ему изначально предлагали, а когда его ставка увеличилась до 2.2%, экономия прекратилась.

Теперь его ставка по ипотеке составляет 2.7%, то есть, $2,429. Его текущий платеж на $154 выше, чем тот, который был бы при выборе фиксированной ставки в самом начале.

Но помните, он уже сэкономил как минимум $3,480 на платежах. Это означает, что он мог бы платить более высокий платеж в течение 22 месяцев и только после этого оказаться в точке безубыточности между двумя исходными вариантами, из которых он выбирал. Возможно, его платеж оказался бы выше, так что сбережений не хватило бы на 22 месяца, но не исключаю, и наоборот.

Это, определенно, то, что нужно учитывать, как, впрочем, и вероятность того, что ставки стабилизируются или изменят курс в ближайшие 12 месяцев. Поэтому нельзя согласиться с суждением — «моя ставка сейчас выше, чем вариант с фиксированной ставкой, который мне предлагали в прошлом, поэтому я должен зафиксировать еще более высокую ставку»,
а следует учитывать индивидуальную ситуацию.

Как изменения курса влияют на CASH FLOW ваших инвестиций? И если в результате ваше экономическое положение ухудшается, не пора ли принять меры? Например, некоторые инвесторы отодвигают свою амортизацию до первоначального срока, что снижает платежи. Кто-то смотрит на ослабление рынка как на возможность приобрести пару объектов недвижимости посредством рефинансирования другой недвижимости, чтобы вывести капитал. Но вместо того, чтобы использовать все деньги, он оставляет определенную сумму в качестве наличных резервов на случай, если они ему понадобятся.

Таким образом, он использует дополнительные рычаги не только для расширения, но и для накопления сбережений в качестве резервного плана.

Другая проблема, с которой мы все сталкиваемся прямо сейчас, это шквал заголовков, связанных с процентными ставками. По-моему, стоит посмотреть поглубже на сегодняшнюю ситуацию.

Вот график доходности 10-летних облигаций США за последние 40 лет.