Сегодня мы поговорим о дуплексах, а в частности как сделать из любого дома дуплекс! Как обезопасить себя на любом рынке недвижимости. И самое главное, как заставить банк с радостью финансировать ваши инвестиции. Узнайте в каком квадранте находитесь именно вы и к какому квадранту надо стремиться!
Несмотря на то, что слово «дуплекс» у всех на слуху, люди вкладывают в него различный смысл. Некоторые считают, что это две квартиры, находящиеся рядом друг с другом, по мнению других, дуплекс предполагает раздельную сдачу квартир в смежных уровнях, кто-то уточняет, что речь идет о бейсменте и самом доме. И все они правы. Дуплекс — это отдельно стоящий дом из двух квартир с отдельными входами, при этом расположение квартир не имеет значения.
Почему же этот термин сейчас все чаще слышен среди профессиональных инвесторов? А дело в том, что в последнее время стремительный рост цен на недвижимость серьезно затруднил получение прибыли на доме, который сдают для одной семьи. И в результате все больше инвесторов обращают свой взор на недвижимость для двух и более семей. Дуплекс — это один из видов такой недвижимости.
Сравнительный анализ дуплекса по отношению к отдельному дому
ПЛЮСЫ
- Более высокая прибыль на сдачу в аренду
- Вероятность полного простоя дуплекса ниже, чем дома на одну семью
- Легче получить финансирование
- Более стабильно держит цену во времена кризиса
- Новая созданная единица жилья не находится под rent control
- Меньше вероятности банкротства
МИНУСЫ
- Вероятность конфликта между семьями
- Более высокие капитальные вложения
- Семьи с меньшим достатком
- Очень мало предложений на рынке недвижимости
В каждом муниципалитете имеются свои нормы и требования для создания легального дуплекса, прежде всего, это обеспечение пожарной безопасности.
Последние предложение законна правительством Онтарио, существенно облегчат построение дуплексов и триплексов на любом участке земли. Но надо не забывать, что в каждом муниципалитете свои требования. В одном может быть ограничен минимальный размер дуплекса, в другом максимальный размер, или соотношения площади между двумя квартирами.
Рассмотрим процесс создания дуплекса:
| Этап | Стоимость | Требуемое время | |
|---|---|---|---|
|
1. Покупка подходящего дома под дуплекс |
$600,000 и выше
Первоначальный взнос $120,000 |
1-3 недели |
|
|
2. Профессиональная инспекция для проверки или дом подходит под дуплекс |
$350-450 |
2-3 часа |
Первая неделя после подачи предложения на покупку |
|
3. Планировка будущего дуплекса |
От $1500 |
Примерно 1-2 неделя |
После снятия условий на покупку дома, обычно первые две недели |
|
4. Утверждение плана перестройки нового дуплекса |
От $800 до $1500 |
4 – 8 недель |
Подача заявления в муниципалетет сразу после планировки в течении первых 2-3 недель |
|
5. Начало сдачи в аренду верхнего этажа |
Один месячный платеж оплата агенту, или вы можете сдавать сами. |
1-2 месяца |
После закрытия сделки |
|
6. Перестройка под дуплекс |
От $60,000 и выше |
8 – 12 недель |
Сразу же после получения разрешения от муниципалитета |
|
7. Инспекции муниципалитета города |
Бесплатно |
В ходе выполнения работ |
|
|
8. Начало сдачи в аренду второгой квартиры. |
Один месячный платеж оплата агенту, или вы можете сдавать сами. |
1-2 месяца |
После последней инспекции |
|
ИТОГО |
$180,000+ |
1-3 месяцев после закрытия сделки |
|
Как следует из приведенной таблицы, затраты времени для создания дуплекса составляют около 3-х месяцев если делать все по плану, при этом как правило аренда верхнего этажа уже покрывает ваши основные затраты.
Многие ошибочно полагают, что купив дом уже разделенный на две семьи позволит им сразу сдавать дом в аренду, но это не так. Муниципалитеты сейчас очень строго следят о соблюдении правил регистрации дуплексов. Даже если дом и конфигурации дуплекса, бэйсмент должен быть полностью перестроен.
Первое надо полностью убрать гипсокартон, что бы инспектор мог проверить каркас бэйсмента.
Затем надо инсталлировать специальный огнеупорный гипсокартон.
Кроме этого, электрик с лицензией должен разделить проводку и установить минимум 100 ампер.
Профессиональный сантехник должен инсталлировать все трубы.
В новом юните должно быть как минимум 2 выхода на случай пожара, одним может быть большое окно.
Многие ошибочно полагают, что достаточно иметь в доме только одно большое окно, но это не так, важно что в каждой комнате соотношение размера окна и площади комнаты соответствовали требованием муниципалитета.
Что касается фурниса и систем пожарной сигнализации, там тоже есть специальные требования.
Каждый этап строительства контролируется специальной инспекцией.
Давайте вернемся к нашему примеру перестройки дома в дуплекс. Наш инвестор, купив дом, сразу же включился в этот процесс, пригласив инженера, который подготовил чертежи будущего дуплекса. Эти чертежи были отправлены в муниципалитет, где утверждение плана перестройки заняло около 2-х месяцев. Поскольку закрытие дома при покупке происходит в среднем через 2 месяца, то при получении ключей инвестор уже имел на руках разрешение на строительство дуплекса. Более того, к этому времени определился клиент на верхний уровень, т.к. за месяц до закрытия инвестор начал его сдавать. В нашем случае рент составил $2,400 в месяц.
С получением ключей были начаты строительные работы, перестройка заняла 6 недель. Отметим, что все это время дом не пустовал и покрывал бoльшую часть текущих расходов. По получении инвестором сертификата легального дуплекса бейсмент был сдан за $1,800.
Таким образом, общая сумма ренты составила $4,200, при этом ROI почти не изменился, т.к. рост прибыли сопровождался дополнительными затратами на реконструкцию. Однако инвестор добился cash flow $750.
Реальный пример создания дуплекса в Бэрри
Рассмотрим, как совсем недавно некое бунгало в Бэрри превратилось в весьма успешный дуплекс. Это был дом на два гаража, на первом этаже и в бейсменте имелись по две спальни, кухня и ванная, а в бейсменте — еще и отдельный вход. Инвестор приобрел дом за $750,000, первоначальный взнос составил $150,000 (20%). Ниже приводится дополнительная информация по данной сделке:
- Налог на покупку — $11,475.
- Услуги адвоката и инспекция — $2,500.
- Затраты на строительство — $65,000.
Итого $230,000 затраты.
- Выплаты по мортгиджу в месяц — $3,040.
- Налоги в месяц — $340.
- Страховка в месяц — $120.
Итого: в месяц — $3,500.
Предположим ситуацию, когда этот дом был бы сдан одной семье. В этом случае имеем:
- сдача в рент — $3,000;
- Cash flow: -$500.
Если оценить эту инвестицию только с позиции cash flow, который отрицателен, возникают серьезные сомнения в эффективности сделки. Однако это совершенно неверно, поскольку требуется всесторонний анализ процесса с учетом фактора времени. Итак, в расчете на 5 лет сумма взятого мортгиджа уменьшится на $53,000, с учетом среднего роста цены дома 6% в год новая его цена достигнет $1,003,000, т.е. увеличится на $253,000. Принимая во внимание рост стоимости дома, выплату мортгиджа и cash flow, получим, что доход составит $270,000. То есть ROI от первоначальных вложений составит 180% или 36% в год.
Как видим, в целом это совсем отличная инвестиция. Но настоящий инвестор хочет также обезопасить себя на любом рынке – как на растущем, так и на падающем. А это возможно только с помощью cash flow.
В случае дуплекса дом будет сдан за $4,200. И Cash flow составит: $700. Итак, в расчете на 5 лет сумма взятого мортгиджа уменьшится на $53,000, с учетом среднего роста цены дома 6% в год и ремонта новая его цена достигнет $1,200,000, т.е. увеличится на $385,000. Принимая во внимание рост стоимости дома, выплату мортгиджа и cash flow, получим, что доход составит $480,000. То есть ROI от первоначальных вложений составит 223% или 45% в год.
Но не только надо брать в расчет что заработано немного больше, с дуплексом так же легче пережить любые колебания рынка, он лучше держит цену, нижний уровень не под рент контролем (если вы его построили), вероятность что будет ноль доходов ниже, но самое главное, что банк вам будет с большей охотой давать новое финансирование на следующие проекты. С отрицательным доходов вы очень быстро упретесь в потолок.
Наше агенство по недвижимости сделало сотни успешных дуплекс-проектов. Мы помогаем инвесторам и направляем их шаг за шагом в этом процессе. Если же инвестор не желает сам заниматься реализацией проекта, мы можем сделать это для него. Мы найдем дом, подходящий под дуплекс, и купим его по наивыгодной цене.
- Мы будем планировать с инженером наилучший дезайн для дуплекса.
- Мы будем везти переговоры с муниципалитетом для получения разрешения на строительство дуплекса.
- Мы будем везти переговоры со строителями и следить за процессом стройки
- Мы пройдем все инспекции
- Мы зарегистрируем дуплекс.
Для построения правильной стратегии запишитесь FreeMeetings.ca для 30 минутной бесплатной консультации.
Всего вам доброго и запомните:
Ваша жизнь, только в ваших руках!
