Сейчас предложение вторичного жилья находится на рекордно низком уровне. При этом цены на него резко выросли в течение последних лет, намного опережая рост заработной платы. Рынок жилья оказывается недоступным для молодежи. И канадцы надеются, что федеральное и провинциальное правительства решат указанную проблему. С этой целью в декабре Даг Форд назначил Целевую группу по обеспечению доступности жилья, чтобы «исправить» сложившуюся ситуацию.
Только что эта группа выпустили свой первый проект рекомендаций, в котором основное внимание уделяется более быстрому созданию большего количества домов.
Он включает:
- Сокращение бюрократических проволочек для ускорения согласования строительства.
- Отказ от платы за разработку новых проектов.
- Разрешение преобразовывать вакантную коммерческую недвижимость в жилые помещения (без разрешения муниципалитета).
- Позволить городским границам эффективно расширяться.
- Разрешение на второстепенные апартаменты, садовые апартаменты и жилые дома на заднем дворе по всей провинции.
- Увеличение высоты и размеров зданий вдоль транзитных маршрутов.
- Сокращение или отмена минимальных требований к парковке в городах с населением более 50,000 человек.
Конец зоны отдельно стоящих домов на одну семью?
Особое внимание уделяется изменению зонирования, что облегчает доступ к жилью с более высокой плотностью населения по всей провинции.
Поскольку процесс движения населения из мегаполисов продолжается по всей Большой Золотой Подкове, эти изменения коснутся практически всех населенных пунктов — от городов до небольших фермерских городков.
Эти рекомендации направлены на устранение некоторых бюрократических проволочек, связанных с изменением зонирования, поэтому в случае наличия свободного пространства, которое не используется из-за зонирования, застройщики могут быстрее пройти через процесс, чтобы использовать землю.
Одно из самых больших предложений заключается в том, что в муниципалитетах с населением более 100,000 человек провинция должна «разрешить любой тип жилых домов до четырех этажей и четырех квартир на одном жилом участке».
Во многих крупных городах Онтарио до сих пор много зон, позволяющих строить только один дом на одну семью. Если сегодня кто-то хочет построить что-то большее, ему приходится обращаться в муниципалитет за разрешением, и совсем не факт, что это разрешат. В любом случае создаются препятствия для инвесторов и отнимаются драгоценное время и ресурсы.
Тактика строительства домов на одну семью хорошо работала, когда вокруг Южного Онтарио впервые строились города и поселки, но при таких темпах роста нашего население она не может оставаться неизменной.
Города, соответствующие критерию численности населения более 100 000 человек, включают:
- Торонто
- Оттава
- Миссиссага
- Брэмптон
- Гамильтон
- Лондон
- Маркхэм
- Воан
- Китченер
- Виндзор
- Ричмонд Хилл
- Оквилл
- Берлингтон
- Большой Садбери
- Ошава
- Бэрри
- Сент-Катаринс
- Гвельф
- Кембридж
- Уитби
- Кингстон
- Аякс
- Милтон
- Тандер-Бей
- Ватерлоо.
И этот список по-прежнему основан на численности населения в 2016 году. Когда появятся официальные данные о численности населения по переписи 2021 года, в список также войдут Брантфорд и Пикеринг, а Ниагарский водопад и Питерборо не будут сильно отставать, учитывая тенденции их роста.
Что это значит для вас?
На данный момент мы имеем только рекомендации, и пока окончательно ничего не решено, однако сделан первый шаг. Он точно определяет слабые точки нового строительства и показывает возможные решения. Разрешение на строительство большего количества многоквартирных домов в значительной степени увеличило бы предложение на рынке жилья, где практически отсутствуют многоквартирные дома среднего размера.
Отсутствующая середина
В Канаде строительство кондоминиумов опережает строительство малоэтажного жилья (отдельно стоящие дома и таунхаусы) с 2005 года. Итак, мы знаем, что новое жилье, строящееся и поступающее на рынок, будет в основном состоять из домов квартирного типа.
Средний размер кондоминиумов, построенных в Онтарио в период с 2016 по 2017 год (последние доступные официальные данные), сократился до 665 кв. футов, что вряд ли подходит для семей.
В то время, как дома на одну семью становятся слишком дорогими для растущего числа молодых семей, растет потребность в домах среднего размера, особенно для семей. Предлагаемое изменение зонирования призвано помочь удовлетворить эту потребность. Оно не будет иметь большого влияния на крупных застройщиков — для них это слишком мелкий масштаб. Но оно поможет инвесторам в недвижимость, которые видят потенциал увеличения количества единиц на одном участке, что существенно повлияет на эффективность их инвестиций. Возможно, на большом участке с домом на одну семью стоило бы взамен разместить с комфортом 6- или 8-квартирный дом?
Для инвесторов это будет полезно с точки зрения CASH FLOW. Для семей в Онтарио это означает, что больше шансов найти семейно-ориентированный дом.
Рассмотренные рекомендации, если они будут одобрены, обеспечат реальные и доступные возможности для значительного роста вашего инвестиционного портфеля.
